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Baseada no Minha Casa Minha Vida, MRV assume a liderança do setor

Ao concentrar sua produção no Minha Casa Minha Vida, a MRV conseguiu se blindar da crise que afeta o setor e, de quebra, ascender, em sete anos, da quarta posição no ranking das maiores incorporadoras do País para o primeiro lugar da lista. Dados compilados pela consultoria Economática desde 2009, quando o programa de habitação federal foi lançado, mostram que a companhia mineira deixou para trás empresas como Cyrela, Eztec e Gafisa, que vinham dominando o segmento desde a explosão da oferta pública de ações (IPOs), que ocorreu uma década atrás.

A MRV ocupa a primeira posição em quase todos os indicadores financeiros considerados relevantes por investidores e analistas - volume de vendas, número de lançamentos, receita líquida operacional, lucro líquido. Exatamente por isso, em valor de mercado, a empresa surge com folga na dianteira, avaliada em R$ 5,329 bilhões ao fim do primeiro trimestre de 2016. A Cyrela, segunda colocada, estava avaliada em R$ 3,9 bilhões.

O único indicador em que a MRV ainda fica para trás é o de proporção de retorno sobre o patrimônio (ROE, da sigla em inglês). Em 2015, a incorporadora obteve índice de 12%, atrás da Eztec, que alcançou ROE de 16%, esta última motivada principalmente pelo preço de venda de seus imóveis, voltados para a média e para a alta renda. "Mas a expectativa é que ela passe a Eztec rapidamente também no ROE", diz um analista, que prefere não se identificar.

Novos imóveis

Em um ano marcado por um recuo de 19,3% em lançamentos em relação a 2014, a MRV colocou à venda 33.526 unidades, 55% do volume total lançado pelo mercado, que, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), ficou em 60.274 unidades.

Para 2016, o presidente da MRV, Eduardo Fischer Teixeira de Souza, diz que não deve alterar o ritmo. "A gente vai fazer, pelo menos, igual ao que já fizemos ano passado. Eu posso dizer que entrei em 2015 com mais receios do que quando entrei em 2016", diz.

Do total dos lançamentos da MRV em 2015, 74% se encaixaram nas faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, com teto de R$ 225 mil para a venda ao consumidor final. O programa tem quatro faixas: 1, a recém-criada 1,5, e as faixas 2 e 3.

Na opinião de Luiz Mauricio Garcia, analista mercado do Bradesco BBI, tudo indica que as projeções da empresa para este e o próximo anos sigam positivas. "Eu acho que ela continua (na liderança do setor), sim. O programa MCMV representa hoje uma parcela relevante da oferta de imóveis e, se você olhar as faixas de renda em que a MRV está concentrada, que são as faixas 2 e 3, são as que têm o menor subsídio dentro do programa", afirma.

Para o analista Marcelo Motta, do banco JP Morgan, o sucesso da empresa reside exatamente nessa escolha de onde se fixar dentro do programa habitacional do governo. "A MRV está na faixa 'premium' do MCMV, dependendo dos recursos do FGTS para a concessão de crédito. E os recursos do FGTS, mal ou bem, já estão definidos para os próximos três anos", explica Motta. "A Eztec vai sofrer mais do que a MRV porque trabalha numa faixa a partir de R$ 300 mil. E, neste mercado, os recursos para financiamento estão escassos", destaca.

Um ponto, porém, é alvo de atenção dos especialistas: a evolução da carteira própria de crédito concedido pela MRV, o que é chamado no mercado de "pró-soluto". Essa carteira é composta pelos valores a receber dos clientes, ou seja, parcelados diretamente com a companhia, uma vez que os financiamentos concedidos pelos bancos não atingem 100% do valor do imóvel.

A MRV somou R$ 848 milhões em sua carteira própria no quarto trimestre do ano passado, uma elevação de 55,5% na comparação com o fim de 2014. O número, dizem os especialistas, não assusta, mas merece atenção, já que aumenta a exposição da empresa a risco.

Expansão

Além da concentração na faixa "premium" do MCMV, outro fator que explica o bom desempenho da MRV nos últimos anos foi a aquisição de R$ 35 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em terrenos distribuídos por 140 cidades. Com isso, contam os analistas do setor, a incorporadora é hoje a mais pulverizada do País. "Isso nos dá segurança. Temos operações em Macaé, no Rio, que têm sofrido com a crise do óleo e do gás. Mas, em contrapartida, temos terrenos em cidades fortes no agronegócio, que não sofrem tanto", afirma Eduardo Fischer.

Como os ciclos de incorporação são considerados longos - da compra do terreno até a entrega da chave, o tempo médio é de cinco anos -, ter terrenos em 140 cidades, a maioria delas de médias e pequenas, torna-se também uma barreira de entrada para a concorrência no curto e no médio prazos. "Esse é um setor de ciclo longo, onde custo de capital no Brasil pressiona muito a rentabilidade esperada do projeto", analisa um especialista.

Outro indicador bem avaliado pelo mercado é o posicionamento agressivo da MRV em relação à compra de terrenos, dado que indica o apetite da incorporadora para crescer.

Em 2015, a MRV desembolsou R$ 280 milhões de caixa na aquisição de terrenos. O número, segundo o presidente da companhia, deve se repetir em 2016, com uma diferença. Na opinião dele, a empresa precisa reforçar sua posição nas capitais, sobretudo para se proteger da concorrência, que deve se intensificar nos próximos anos. "Espero uma concorrência maior, mas ela deve ocorrer onde as incorporadoras já atuam, nas principais praças. Nós já estamos reforçados no interior. Vamos procurar um reforço também nas capitais." As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.