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Entenda as garantias nas locações de imóveis - Parte 03: Possibilidades além da fiança

- Entenda as garantias nas locações de imóveis - Parte 03

Vimos na Parte 02 sobre a fiança. Ao lado dela, existem também a caução e o seguro. Um terceira alternativa é a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento, menos conhecida, mas igualmente possível.

Vejamos as características, uma a uma, dessas alternativas.

Caução

É a primeira modalidade prevista em lei. A origem do termo caução está relacionada, de forma genérica, ao ato de se precaver. É uma cautela que se adota. É por isso que, quando falamos em caução, temos que saber qual espécie a que estamos nos referindo.

Em termos práticos, a caução é uma indicação, uma nomeação. Indica-se um bem, móvel ou imóvel, como garantia ao contrato. Portanto, ela pode ser em carro, maquinário, sacas de soja, imóveis em geral (casa, apartamento, terreno, entre outras) ou ainda em dinheiro, que é bastante comum (até 3 vezes o valor do aluguel).

Quando é necessária a desocupação do imóvel, a demora comum para a saída do inquilino faz com que o valor dado em garantia quase nunca seja suficiente para cobrir todas as obrigações devidas pelo inquilino.

Além disso, a caução pode ficar defasada nos contratos com longo prazo de duração. Nestes casos, é direito do proprietário exigir complementação. Do contrário, ficará com risco de crédito maior do que aquele que havia assumido no momento inicial da contratação.

Por lei, a caução em dinheiro deve ser devolvida com correção monetária. Em regra, tem-se aplicado o índice de correção da caderneta de poupança.

Seguro-fiança

É uma garantia prestada por companhias de seguro, tanto em locações por tempo determinado ou indeterminado. O locatário, para garantir ao locador o pagamento do aluguel, contrata um seguro específico para esse fim.

Normalmente, o prazo do seguro é de um ano e, por isso, precisa ser renovado pelo locatário para que a locação permaneça garantida. O locador deve ficar atento a essa questão, para que não haja a contratação de um seguro e, depois, o cancelamento dele pelo inquilino, ficando o contrato de locação sem garantia efetiva.

O seguro é uma opção bastante utilizada quando não se encontra um fiador. A vantagem é que, assim como os seguros de automóveis, havendo inadimplemento, é a seguradora que irá responder pelas dívidas e prejuízos existentes.

A vantagem é que o locatário não precisa se submeter ao constrangimento de obter um fiador. Em relação à caução, é também mais vantajosa pois o seguro pode ser parcelado (enquanto a caução exige o depósito à vista). Por outro lado, a desvantagem é que, ao final do contrato, se o seguro não for acionado, os valores que foram pagos não são devolvidos para o segurado.

Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos

É a modalidade menos utilizada, pois só é possível para quem possui quotas de fundos de investimento (investidores). Foi a última garantia introduzida na Lei do Inquilinato, só possível a partir de 2005.

Junto com o contrato de locação, é assinado um “Termo de Cessão Fiduciária”, que transfere ao locador a propriedade (de forma resolúvel, precariamente, provisoriamente) das cotas do fundo de investimento detidas pelo locatário. Caso o inquilino não honre com o contrato de locação, o locador garante (consolida) para si essa propriedade, quitando a dívida e tornando-se detentor definitivo das quotas do fundo de investimento.