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Entenda as garantias nas locações de imóveis - Parte 2: A fiança

- Entenda as garantias nas locações de imóveis - Parte 2

Sem dúvidas uma das mais vistas em contratos de locação, a fiança é uma modalidade de garantia com severas consequências práticas caso seja executada. Ela é a preferida justamente por conta de sua praticidade, gratuidade, completude e força legal.

É essa uma das características das garantias pessoais: simplicidade. Não exige forma pública. Não há necessidade de se ir a um cartório de registro de imóveis para registrar uma caução, por exemplo (o que gera mais custos com despesas cartoriais).

Abaixo, vejamos outras características e especificidades da fiança.

O que é a fiança?

É uma garantia concedida por uma pessoa em favor de outra, contratante. Em outros termos, uma pessoa alheia ao contrato de locação irá garantir que, caso o inquilino não honre com o contrato, ela mesma, fiadora, cumprirá as obrigações previstas.

É a única garantia gratuita, no sentido de que basta uma simples assinatura do fiador no contrato. Por precaução, recomenda-se que sempre a assinatura seja reconhecida em cartório “por verdadeiro”, isto é, com o próprio fiador indo ao cartório e assinando o documento. Infelizmente, as fraudes e falsificações nas assinaturas são muito comuns, o que leva à necessidade de, posteriormente, em âmbito judicial, ser feita perícia grafotécnica para confirmar se houve ou não efetivo cometimento de um ilícito contra o fiador.

Para que seja válida, se o fiador for casado será necessário obter-se a assinatura do cônjuge também. A não ser que o casamento seja pelo regime de separação total de bens.

Responsabilidades do fiador

A fiança é uma garantia pessoal, não se limita a um único imóvel ou a uma quantia específica e limitada em dinheiro. Todo o patrimônio do fiador passa a ser responsável pelos débitos eventualmente não honrados pelo inquilino. É por isso que se diz que a fiança é a modalidade mais abrangente, pois não se limita a um único bem.

Em termos práticos, o fiador será cobrado da dívida, mas posteriormente terá o direito de reaver os valores contra o inquilino.

Não tendo pagamento dos alugueis, é possível que o nome do fiador seja também negativado em órgãos de restrição de crédito. Recomenda-se que, sempre antes da negativação, haja notificação dos dois devedores, tanto do locatário quanto do fiador.

Existe uma forma de ser fiador com menos responsabilidades?

Sim. As limitações podem ser exigidas pelo fiador para que constem no contrato de locação, alterando-se as cláusulas pertinentes.

Normalmente, os contratos de locação seguem um padrão, sendo redigidas cláusulas que são as mais favoráveis para os interesses do locador e, portanto, as mais onerosas ao fiador. No entanto, existe uma margem para reduzir esse encargo, são elas:

Prever que a fiança perdura somente até a data final prevista em contrato

Quer dizer que se o contrato prorrogar após o prazo inicial, a fiança não será “renovada”. Para dar continuidade à fiança originária, será necessário conseguir nova anuência do fiador. Ou, não sendo possível, substituir a garantia, sob pena de, caso o locador deseje, desfazer-se a locação.

Isso interessa somente ao fiador, pois o locatário e o locador terão de enfrentar o “problema” da garantia novamente caso o contrato seja continuado após o esgotamento do seu prazo inicial.

Não renunciar ao benefício de ordem

O benefício de ordem é o direito do fiador ser executado (“cobrado”) somente após o inquilino. Existe uma ordem a ser seguida. Só com o esgotamento das tentativas de cobrança e recuperação de crédito contra o devedor originário é que o fiador poderá ser responsabilizado.

Se for previsto em contrato que o fiador é “devedor solidário”, ou que “renuncia ao benefício de ordem”, ou ainda que “é principal pagador”, está-se renunciando a este benefício de ordem. Na prática, o locador poderá cobrar o fiador imediatamente, sem precisar procurar o inquilino antecipadamente.

Não renunciar ao direito de exoneração

A exoneração da fiança é o direito conferido ao fiador para que possa livrar-se dos encargos da fiança, mediante notificação às partes do contrato.

Isso somente pode ser feito em situações bastante específicas (art. 40 da Lei de Locações), como nas hipóteses em que o contrato de locação é alterado sem o consentimento do fiador (situação conhecida como novação) ou quando, após o prazo final contratual, prorroga-se a locação por prazo indeterminado.

Neste último caso, para que a exoneração seja possível, é importante que na cláusula conste expressamente que a fiança somente perdurará até o prazo final do contrato, e não até a entrega das chaves.

Não prever cláusula de mandato

A cláusula de mandato é aquela que menciona que o fiador e o locatário poderão receber intimações e citações um em nome do outro. É uma espécie de “procuração” em forma de cláusula. Significa que, caso o inquilino não seja encontrado no endereço dele (para responder uma ação de cobrança, por exemplo), o credor poderá encaminhar a notificação ou carta de citação para o endereço do fiador e este terá poderes para assinar pelo locatário. E vice-versa.

Isso aumenta as chances de uma citação do fiador ser feita no endereço do inquilino, sem que este comunique-o. O pior cenário é o processo judicial tramitar sem a ciência efetiva do fiador sobre a existência dessa ação. Há casos do fiador ser supreendido com algum bloqueio em sua conta bancária ou outra medida impositiva do gênero sem saber do que se trata.

Portanto, ao se excluir essa cláusula, é mais uma limitação de responsabilidade possível de ser feita, diminuindo-se a ocorrência de maiores problemas com a fiança prestada. Para o locador, trata-se de uma segurança a mais no contrato, pois não são poucos os processos que ficam parados por falta de localização das partes para citação.

Como deixar de ser fiador?

Existem situações previstas em Lei que isentam o fiador de responsabilidade. Também há situações específicas em que os Tribunais entendem que o fiador passa a não mais responder pelas dívidas.

Exemplo disso é quando ocorre a morte do locatário. A fiança é um garantia pessoal e exige, antes de tudo, confiança. Quando o inquilino falece, essa confiança deixa de existir. Por isso que o posicionamento é o de que o fiador não responderá mais pelas dívidas. Por isso, para a segurança do locador, é importante que quando houver falecimento do locatário, seja exigido outro fiador ou outra garantia.

Como saber qual é o melhor fiador?

A avaliação sobre se o fiador é “bom” ou “ruim” passa necessariamente pela análise do seu cadastro (análise de crédito). Essa etapa é imprescindível para que não se aceite um fiador que futuramente não conseguirá honrar com o contrato.

Nesse ponto, as imobiliárias possuem ampla experiência e procedimentos bem estabelecidos para a avaliação cadastral. São exigidos documentos que comprovem a suficiência do patrimônio do fiador, tais como Imposto de Renda, matrícula de imóveis, documentos veiculares, extratos bancários etc.

Aqui vale a razoabilidade. Muitos fiadores não querem expor sua vida financeira. Portanto, sugere-se que os documentos sejam exigidos de forma escalonada. Se não forem suficientes as matrículas imobiliárias apresentadas, que se exijam outros documentos que comprovem a existência de patrimônio condizente com as obrigações do contrato de locação.

Por outro lado, na ótica do locador, é plenamente compreensível a exigência da Declaração do Imposto de Renda, pois lá já se encontram informações oficiais apresentadas à Receita Federal, sendo relativamente baixa a chance de haver alguma fraude ou distorção das informações prestadas.

Além de documentos patrimoniais, recomenda-se o requerimento de certidões negativas judiciais, a fim de se constatar o risco a que o patrimônio está submetido. Com tais informações, verifica-se a existência ou não de ações judiciais capazes de levar o fiador à insolvência (insuficiência de patrimônio).