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Comprar imóvel visando locação, eis a questão

- Comprar imóvel visando locação, eis a questão

Quando falamos sobre Investimento Imobiliário com a maioria dos brasileiros, o primeiro pensamento que vem a cabeça é que vamos “comprar um imóvel e colocar para alugar”. Historicamente, é uma forma de investimento bastante adotada fora do eixo RJ/SP, no qual a cultura de investimento, bolsa de valores, fundos de investimentos, é mais presente. O problema é que muitas pessoas compram imóveis e colocam para locação por que não conhecem outra opção. E o pior, acreditam ser um investimento seguro e conservador.

Ao comprar um imóvel você tem apenas 3 opções: morar, ganhar dinheiro ou perder dinheiro.

Antes de começarmos, é fundamental arquivar em nossas mentes que um bom investimento precisa ter uma característica (dedicaremos uma matéria exclusiva para ela), muitas vezes mais importante até do que o potencial de ganho, chamada Liquidez. É com a liquidez que conseguimos transformar ativos em dinheiro. Com ela presente, conseguimos comprar e vender a preços justos. Zerar posição rapidamente em um momento bom, ruim ou de necessidade pessoal pode ser crucial. Sem ela, você pode ter um ótimo ativo nas mãos mas, não tendo comprador, só restará sentar, esperar e, para muitos, rezar.

O valor do aluguel nos últimos anos está rodeando 0,3% sobre o valor do imóvel. É ainda pior do que a Poupança.

Retomando o rumo da prosa, o valor do aluguel sempre se balizou em 0,5% do valor do imóvel e nos últimos anos de fraqueza econômica está rodeando os 0,3%. Isso nos diz que se você possui um imóvel “avaliado” (depois explicarei as aspas) em R$ 1milhão, você receberia de aluguel algo na ordem de R$ 3.000 por mês. Estamos falando de uma remuneração de 0,3% sobre o patrimônio, algo ainda pior do que as remunerações de poupança (na casa de 0,5%am), acrescentando todo o trabalho burocrático de um aluguel e todas as mazelas de responsabilidades do proprietário, cano estoura, parede racha, fio entra em curto, inquilino inadimplente, etc. Resumindo, se o imóvel em si não tiver um grande potencial de valorização e o intuito for apenas o aluguel, comprar para alugar é uma das piores formas de remunerar seu capital no Brasil.

Mitos:

“Comprar um imóvel é um investimento de baixo risco!” FALSO!

Comprar um imóvel é um investimento moderado para agressivo, principalmente pelo fator liquidez que é normalmente baixíssimo. Você fica dependente de um cenário econômico aquecido (que não é o nosso caso há muitos anos) e com baixas taxas de juros para crédito imobiliário para conseguir uma liquidez superior. Mas calma! Por ser um investimento moderado/agressivo, podemos esperar também ótimos ganhos.

“Comprar imóveis e deixá-los para locação é um ótimo investimento.” FALSO!

O valor do aluguel sobre o valor do imóvel resulta em taxas até piores do que a Poupança. Se o imóvel não tiver um potencial de valorização real ao longo do tempo e o seu ganho for simplesmente o aluguel, prepare-se para lamentar no futuro. Lembre-se que mesmo locando seu imóvel, você continuará tendo responsabilidades de proprietário e estar constantemente cuidando do seu bem, ou contratar alguma administradora (mais custos, menos retorno).

Comparativos rápidos:

  • Imóvel de R$ 500mil recebeu cerca de R$ 1.500 de aluguel ao mês. R$ 18mil em 12 meses.
  • R$ 500mil na poupança (dói só de escrever essa palavra, mas vamos lá), rendeu próximo de R$ 2.500 ao mês. Cerca de R$ 30mil em 12 meses.
  • R$ 500mil remunerando 100% do CDI renderam cerca de R$ 58mil nos últimos 12 meses. (CDI: 11,70% de 15/09/2016 até 15/09/2017, fonte: Banco Central)

Quem investiu R$ 500mil em um imóvel para locação recebeu R$ 18mil por ano, tendo trabalho, assumindo riscos relevantes e sofrendo com a desvalorização imobiliária vista desde 2014. Quem ficou posicionado em títulos indexados ao CDI, obteve quase R$ 60mil sem ter trabalho algum. Mesmo com o recente movimento de queda da taxa de juros, chegando a 8,25% a.a., os ganhos em títulos públicos federais de baixo risco continuam mais que o dobro da taxa de aluguel. Vale uma reflexão.