Porto Belo atrai investimentos em negócios imobiliários 

O município de Porto Belo é conhecido como a capital náutica de Santa Catarina. Sua localização é privilegiada, perto de grandes cidades como Itapema, Itajaí, Balneário Camboriú e Florianópolis. Dono de uma natureza exuberante e preservada, possui praias calmas, com espaços exclusivos para banhistas e muita área verde. O seu clima é de aconchego típico de cidades históricas. 

Um dos destinos mais buscados na costa sul brasileira, os turistas buscam apreciar a gastronomia variada, a vida noturna na alta temporada, o comércio crescente e as festas típicas. Somente nos meses de dezembro a março, período que corresponde a alta temporada, a população flutuante chegou a 120 mil pessoas. Como base comparativa,  mesmo com o crescimento populacional da última década, a população do município está em 27.726 habitantes pela prévia do censo demográfico do IBGE (2022).  

Por sua vez, nos últimos anos, o município se tornou um grande pólo de investimentos em negócios imobiliários. Apenas como referência a plataforma de negócios DWV, divulgou com base nos imóveis publicados no aplicativo da empresa, que foram vendidos nos últimos 90 dias (base março de 2023), incríveis 736 milhões de reais somente em Porto Belo. O índice FIPE ZAP de março de 2023 mostrou que a região teve valorização anual da ordem de 17,91%, com preço médio de R$11.037 por m2. 

Tradição e modernidade caminham lado a lado

Porto Belo passa por um desenvolvimento acelerado, com destaque para o Balneário Perequê e o Centro. O Portal Massa News falou com o prefeito de Porto Belo, Joel Lucinda, que ressaltou que a virada de chave para este processo ocorreu com a aprovação do Plano Diretor do Município em 2012. Na sequência, houve uma grande mobilização para que este desenvolvimento ocorresse de forma planejada. Lucinda afirma que “a parceria com a iniciativa privada, demais esferas de Governo e comunidade, contribuíram fortemente para os resultados atuais”. Foram apresentados inúmeros projetos de infraestrutura, sempre pensando em evoluir, mas, mantendo as origens, a qualidade de vida do munícipe e  dos turistas.” O prefeito também informou que o plano é dinâmico e a readequação do mesmo está em andamento, com previsões de consultas públicas. 

Principais obras previstas: 

• Construção dos molhes dos rios Perequê, Perequezinho e  Rebelo;
• Urbanização  dos molhes e da orla do Perequê;
• Engordamento da Faixa de Areia de Perequê;
• Sistema de Anel viário;
• Pavimentação e urbanização da rua Santino Ludovino Voltolini, Avenida  Dorvalino Voltolini e Rua Rubens Alves no Balneário Perequê; 
• Pavimentação da Rua João Domingos dos Santos, no bairro Araçá;
• Pavimentação das ruas Pedro Reig, Samagaias e Abílio Pedro de Souza no bairro Vila Nova;
• Marina; e
• Mirante de Zimbros

Além disso, foram implantados empreendimentos comerciais importantes como o Porto Belo Premium Outlet, Havan, Fort Atacadista e Casas da Água, por exemplo. Também estão sendo implantados bairros planejados como o Viva Park, condomínios industriais e logísticos como o ABC Business Park e Angeloni. E estudos bem avançados como o resort na Ilha de Porto Belo. 

Com o desenvolvimento rápido dos empreendimentos imobiliários da região, buscamos entender melhor com empreendedores esta dinâmica local.

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Terceira maior construtora de Santa Catarina reforça aposta em Porto Belo

A MS Empreendimentos é uma das três principais construtoras de Santa Catarina e está entre as 50 maiores do Brasil, segundo o ranking INTEC 2023. Ela atua em 25 cidades do Estado e já entregou mais de 4000 apartamentos, com 1200 unidades em construção. 

Especificamente em Porto Belo, a empresa entregou em março de 2021, o Residencial Boulevard (144 apartamentos), no bairro Vila Nova. Hoje estão em construção o MS Perequê Home Park  (240 apartamentos) e o MS Smart Residence (144 apartamentos). O primeiro teve uma valorização de 179 % em 1 ano e seis meses e o último, 108% em seis meses.

Para Carla Taynara de Brito, CEO da MS Empreendimentos, Porto Belo ganhou relevância “a partir da saturação dos mercados próximos como Balneário Camboriú e Itapema e pelos atrativos como as belezas naturais e praias reservadas do município”. A executiva comenta que a MS entrou no mercado de Porto Belo para “atender inicialmente a faixa econômica, mas logo percebeu uma forte demanda para públicos que têm interesse em imóveis na praia, principalmente investidores. A partir de então o município se tornou uma prioridade no planejamento estratégico da empresa”.

No que se refere a performance de vendas, os resultados para os produtos da empresa no município foram espetaculares. O MS Smart Residence, privilegiado por sua localização na área verde de Porto Belo, possui vários atrativos nas áreas comuns: pub inglês, lavanderia, coworking, quiosque fazenda, piscinas adulto e infantil, praça de convivência, praça de fogo, playground, espaço kids, pet place, bicicletário, pista de cooper e meia quadra esportiva. Este empreendimento, lançado no final de 2021, em apenas sete dias de vendas chegou a 80% dos produtos da primeira etapa comercializados. Em junho de 2022 quando a obra iniciou, já tinha chego a 90% das vendas. Hoje só existem quatro unidades no estoque. A executiva da MS comentou que na época “a tabela mudava de duas a três vezes por dia”.

Outro produto de destaque é o MS Perequê Home Park, empreendimento com infraestrutura completa e ambientes sofisticados. O condomínio conta nas áreas comuns com quadra esportiva, sala de jogos, lounge bar, estacionamento, academia, piscina, pet place, academia e espaço gourmet. Simplesmente 100% vendido e com apenas 40% de obra. Existe fila de espera de unidades para compra de produtos de eventual distrato ou similares a serem lançados na região. 

Quanto ao futuro, “a MS tem um landbank de cerca de R$1 bilhão para o litoral catarinense e mais outro R$1 bilhão em estudos de novos negócios. Somente em Porto Belo são três áreas para empreender e cujos terrenos estão em fase de regularização. Deverão ser lançados pelo menos 900 apartamentos na cidade. E existe interesse da empresa em captar mais áreas na região. Quanto ao mercado, continuará em alta e refletindo nos preços dos imóveis. Existe um potencial de crescimento no chamado perfil médio-baixo padrão, com tickets de R$350 a 500 mil, que é um verdadeiro oceano azul de oportunidades. Há forte demanda e pouca concorrência”, comemora De Brito.  

Com o forte crescimento da MS e um olhar atento a novas oportunidades, há um reforço da profissionalização da companhia, estruturação do conselho de administração e grande robustez dos processos. 

Tempestade Perfeita: Perequê se tornou a “bola da vez”

Estevão Bertemes Guerreiro, Diretor RE/MAX Atlântico, Consultor Empresarial e Presidente da ACITA (Associação Empresarial de Itapema e Porto Belo) é um dos grandes conhecedores deste processo de transformação de Porto Belo, que passou de uma cidade turística para ser também uma potência em negócios imobiliários. Conversamos com Guerreiro, explorando um pouco do contexto que fez com que Porto Belo aflorasse e se consolidasse neste mercado altamente competitivo. 

Segundo a visão do executivo, “a badalada Balneário Camboriú largou na frente, crescendo pelo menos 25 anos antes das demais cidades, mas, naquela oportunidade não deu atenção a questões como sustentabilidade, mobilidade urbana, tecnologia e outros. Lembro que os valores por m2 em Balneário Camboriú são os mais caros do Brasil, segundo o índice FIPE ZAP. A própria sociedade ainda não era madura naqueles tempos. E, agora o município tem o desafio de se reinventar para se manter no topo. Itapema, no entanto, cresceu pelo “delay” de Balneário Camboriú. Por ser uma cidade menor e peculiar direcionou uma proposta mais alinhada às famílias e com várias faixas de preços, mas, que também contou com grande valorização do m2. As construtoras menores foram se consolidando. E, por último, Porto Belo evoluiu muito com seu Plano Diretor, principalmente a partir de 2016 quando houve um grande envolvimento da sociedade. Com todos os impactos da  pandemia, Porto Belo entrou em evidência pela possibilidade de incluir temas como sustentabilidade e inovação e pelos ganhos financeiros provenientes da valorização imobiliária. Destaque total para o Balneário Perequê pela proximidade com Meia Praia. Os construtores de Itapema (Meia Praia) são praticamente os mesmos do Perequê”. 

Aproveitando esta onda, a gigante franquia imobiliária REMAX (622 franquias no Brasil e 8000 corretores),  através da sua loja REMAX Atlântico, entrou com operações de vendas também para incorporadores de Porto Belo. Guerreiro comentou que “30% das vendas da loja são para Balneário Perequê e que a maior parte dos clientes são de investidores. Isto contribuiu para que a loja se tornasse um dos 15 melhores escritórios da franquia no país, no que se refere a média de comissão para os corretores. Segundo Guerreiro, a meta é passar de dois milhões de comissões de vendas em 2023”.

Como desafios, a loja tem como foco aprimorar a gestão da máquina de vendas em alinhamento a um serviço de excelência, propondo inclusive a implantação de uma nova unidade no Balneário Perequê.

Imobiliária regional surfa na crista da onda 

Arlete é sinônimo de Porto Belo quando se trata de locação de temporada e comercialização de imóveis. Fundada em 1992 pela corretora de imóveis Arlete Almeida, a hoje Arlete Imóveis é  administrada por seus filhos, sempre com foco no atendimento e na satisfação dos clientes. Falamos com Daniel Mohr, filho da Arlete, que é sócio e diretor imobiliário. Ele assumiu a operação da empresa em 2018, quando do falecimento de sua mãe. Mohr “pretende impulsionar ainda mais os negócios da imobiliária a partir das oportunidades que estão surgindo na região. Deveremos focar nas seguintes frentes: incorporadoras com produtos de lançamento, produtos prontos e locação de imóveis. E fazer com que os corretores se especializem e entendam de números”. 

Na mesma linha, Genessy Lima, Diretor Comercial da Arlete Imóveis, citou que a imobiliária “está conduzindo um grande trabalho de seleção e desenvolvimento de profissionais, baseado em gestão por competências. A personalização do atendimento e geração de uma intimidade com o cliente por parte do corretor é um legado da fundadora que permanecerá, mesmo escalando a operação”.

Lima também comentou que a empresa conseguiu identificar três grandes perfis de clientes:

1. o tradicional: que tem um vínculo com Porto Belo, mas, não acompanhou a linha da valorização dos produtos;
2. os investidores mais sagazes: vindo em geral do agronegócio, Sul do Brasil e outros países e, que tem foco na construção de patrimônio, seja para locação ou compra para revenda; e
3. moradores migrando de Balneário Camboriú: produtos de bom nível, mas, que aliem qualidade de vida e conforto (procuram menos agitação)

Sobre o mercado local, Mohr aponta que o Plano Diretor foi um divisor de águas, principalmente em virtude da outorga onerosa. “Edifícios podem chegar a 32 pisos no Perequê e altura livre perto do pedágio. Ainda, o investimento proveniente da outorga onerosa viabiliza para o município grandes investimentos”.

Metas da empresa:

• R$6 milhões de vendas mensais em 2023;
• R$300 mil de locação tradicional em 2023; e
• R$500 mil de aluguel (verão).