Setor imobiliário está otimista para retomada do mercado em 2024

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) apresentou na última semana os números do Desempenho Econômico do setor apontando que o Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil deve fechar o ano de 2023 com uma queda de 0,5% em relação ao ano passado, mas, se recuperar em 2024, com uma alta de 1,3%.

A instituição espera que especificamente o setor imobiliário mantenha no próximo ano o ritmo de vendas de imóveis observado nos três anteriores, de cerca de 320 mil unidades, conforme afirmou o presidente da CBIC, Renato Correia.

O presidente acredita que “no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) deverá acontecer algo em torno de 15% a mais em termos de lançamentos (com recursos do FGTS). No que se refere ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), poderá haver uma recuperação no segundo semestre com pelo menos atingirmos o que lançamos em 2023″.

Este ano foi marcado por uma série de desafios no setor, com destaque para as altas taxas de juros, demora da divulgação das novas condições do Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal e queda no volume de financiamento com recursos do SBPE, que dificultaram para que o setor tivesse um melhor desempenho.

O especialista Rodrigo Werneck, CEO da Cúpola, enxerga como perspectivas para 2024 “a redução efetiva dos juros do crédito imobiliário, que na ponta aproximará do mercado clientes que ficaram distantes nos últimos dois anos. Com este possível crescimento da demanda deveremos ter um encarecimento dos preços dos imóveis. O custo da construção que se manteve estável nos últimos doze meses fez com que os incorporadores não subissem tanto as suas tabelas, mesmo com o impacto de alguma redução nas suas margens. Em 2024, certamente as empresas irão recompor estas margens. Assim, o mercado soube encarar esta desaceleração, inclusive de lançamentos, manobrando a queda da demanda. Como não houve uma super oferta, estas empresas serão premiadas. E, caso não tenhamos nada inesperado, poderemos ter um ano virtuoso.”

As empresas do setor tiveram uma boa resiliência ao gerirem os seus produtos imobiliários de estoque e lançarem empreendimentos mais assertivos. Com uma expectativa de uma inflação mais controlada, uma menor taxa de desemprego, uma redução gradual da taxa de juros e liberação de recursos do FGTS deveremos ter um ambiente revigorado.

Diante deste cenário complexo conversamos com executivos e especialistas buscando entender esta lógica que permeou as principais estratégias destas companhias e quais suas visões para o próximo ano.

Grupo A. Yoshii aposta em novo segmento em 2024

Conversamos com Luis Rogério Venturini, diretor executivo do Grupo A.Yoshii, empresa londrinense que atua nos segmentos de alto padrão e econômico. Para o diretor, “o ano de 2023 está sendo excelente em vendas desde o retorno do Programa Minha Casa Minha Vida, mas, com ótima performance também no alto padrão. E, realizamos em todas as praças que atuamos as entregas das obras dentro prazo, mantendo o compromisso com os clientes e fortalecendo ainda mais a marca do grupo”.

Em 2023 o grupo finalizou os seguintes empreendimentos:

• Curitiba:  Talent
• Maringá: La Réserve e Positano Residenza
• Londrina: The Edge, Epic, Lumini e Glória Residence
• Campinas: Le Rêve, Harmonie e Legend Nova Campinas

E estes foram os principais lançamentos 2023 da A.Yoshii:

• Curitiba: Jardim Aurora, Etherea e Solaia Garden Home Resort 
• Maringá: Vision, Horizon e Seen
• Campinas: Icon e Evidence

Em 2024, o grupo terá novos lançamentos, tanto na Yticon (braço econômico) quanto na A. Yoshii (alto padrão). Uma das novidades do grupo é a atuação em um novo segmento. Venturini comentou que o grupo atuará também no urbanismo, “com condomínios fechados de lotes, visando trazer para este segmento toda a qualidade e acabamento já adotados nas outras empresas do segmento residencial vertical”.

Os clientes do grupo têm valorizado muito a questão do projeto nos produtos imobiliários, principalmente o olhar para o design, bem-estar e ambientes que valorizem e permitam o convívio com amigos e familiares. Ainda, áreas de lazer completas, amplas, equipadas e alinhadas com o padrão exigido pelos clientes”.

Como principais desafios o executivo ressalta que a mão-de-obra talvez seja o principal, pois com o mercado aquecido em todo o país será necessário “capacitar a mão-de-obra e tornar o setor mais atrativo para a adesão de novos profissionais”.

O grupo está otimista a partir do pressuposto que o IPCA está em queda, bem como o ciclo de taxas de juros. Venturini aponta que “o grupo possui excelentes terrenos, produtos seguros e inovadores, que dão uma garantia de que os próximos anos serão de muito sucesso”.

Paysage Corpal pretende lançar até R$ 500 milhões em condomínios horizontais e loteamentos

Também falamos com Gustavo Barreto, CEO da Paysage Corpal sobre loteamentos e condomínios horizontais. Para ele, “o ano foi excepcional em vendas com o lançamento de quatro empreendimentos, sendo três em Curitiba e um em Maringá. Estamos ainda na expectativa do nosso quinto lançamento ainda este ano, localizado em Camboriú/SC. Nossos condomínios de terrenos e loteamentos se destacam pela proposta aspiracional em um mercado carente de oferta, devido às dificuldades na aquisição e disponibilidade de terrenos apropriados e no licenciamento de grandes áreas. No entanto, acreditamos que o sucesso de vendas vai além de simplesmente disponibilizar produtos ao mercado. Nossos empreendimentos, que geralmente estão fora da região central, demandam esforços intensivos de captação de clientes, que hoje em dia é predominantemente online. Desenvolvemos uma estratégia que envolve o represamento prévio à abertura de vendas e a materialização do produto, proporcionando aos clientes uma visão tangível de sua futura vida nos condomínios. Seja construindo suas casas ou adquirindo terrenos para investimento, nossos clientes contam com rentabilidade e segurança. Em ambas as situações, quando analisadas detalhadamente, apresentam-se como excelentes opções”.

Para 2024, a Paysage Corpal almeja lançar entre 5 a 7 empreendimentos, alcançando um VGV – Valor Geral de Vendas estimado entre 350 a 500 milhões de reais, sujeito à conclusão dos trâmites burocráticos e às condições do mercado. Barreto visualiza um ano com aquecimento do mercado, especialmente com a perspectiva de redução das taxas de juros, tornando o investimento imobiliário ainda mais atrativo”. Ele também entende que “a busca por qualidade de vida é uma aspiração crescente. Essa qualidade pode ser interpretada de maneiras distintas, dependendo das expectativas individuais de cada cliente ou família. Nossa missão é desenvolver produtos que atendam a uma variedade de estilos de vida e aspirações. Isso inclui, por exemplo, proporcionar segurança, oferecer espaços ideais para a construção do lar, integrar lazer e esporte ao cotidiano, garantir liberdade e diversão para crianças e pets, além de proporcionar comodidade, incluindo áreas designadas para serviços essenciais dentro dos condomínios”.

O cenário econômico exerce um impacto direto no setor imobiliário, sendo o segmento de urbanismo mais resiliente devido à menor dependência de financiamentos em comparação com a incorporação vertical. Barreto aponta que “o desejo latente dos brasileiros pela casa, respaldada pelo ditado “quem investe em terra não erra”, ressalta a segurança desse investimento, independentemente do contexto econômico. No entanto, é crucial reconhecer que o mercado imobiliário opera com uma perspectiva de longo prazo, alinhada ao ciclo de negócios e aos planos de vida dos clientes. A previsibilidade econômica, controle da inflação e taxas de juros baixas, ou indicando queda, desempenham um papel fundamental no impulsionamento do nosso setor, uma vez que o investimento imobiliário é intrinsecamente orientado para o futuro”.

Experiência do cliente e inovação ajudam a consolidar liderança em Santa Catarina

Em 2023 a MS Empreendimentos consolidou a sua posição como líder no mercado catarinense, priorizando a inovação e a excelência na experiência do cliente. Segundo Carla Taynara de Brito, CEO da MS Empreendimentos, “durante o ano, concentramos nossos esforços em lançamentos estratégicos, como o MS Gran Felicitá, com 384 apartamentos, em Navegantes; o MS Vivendas do Atlântico, com 180 apartamentos, em Balneário Piçarras; e o MS Itajuba, com 108 apartamentos, em Barra Velha. Todos os projetos trouxeram soluções completas de moradia, lazer e investimento, para atender às crescentes demandas do mercado e foram um verdadeiro sucesso de vendas, atingindo até 80% de suas unidades vendidas antes do início das obras. Além disso, investimos significativamente na digitalização de nossos processos e na implementação de soluções de inteligência de dados para otimizar a eficiência operacional. Acreditamos que essas iniciativas não apenas impulsionaram a velocidade de vendas da empresa, mas também solidificaram nossa posição como uma empresa inovadora e adaptável às necessidades dinâmicas do mercado, além de contribuírem significativamente para o marco de crescimento em 2023, superior à 50% do nosso VGV em relação ao ano anterior. Essas soluções vêm proporcionando à MS Empreendimentos uma visão holística de suas operações, permitindo decisões mais estratégicas e rápidas em todos os níveis da organização, como aconteceu dia 30 de setembro, ao comercializar 160 apartamentos em 12 horas, com um VGV de mais de R$60 milhões. Este feito está sendo considerado o maior case de vendas imobiliárias em SC”.

Para 2024, a MS Empreendimentos está empolgada com uma série de metas ambiciosas que refletem o compromisso contínuo com a inovação e a excelência. Para a executiva, “primeiramente, estamos focando na aceleração do andamento das nossas obras e em aprimorar ainda mais a experiência do cliente. Além disso, estamos impulsionando a pesquisa e desenvolvimento para lançamentos inovadores, mantendo e aperfeiçoando a agilidade necessária para nos adaptarmos às demandas do mercado em constante evolução. Nesse sentido, pretendemos lançar 4 novos empreendimentos, com maior concentração do litoral norte de Santa Catarina, em cidades como Balneário Piçarras, Penha e Itajaí”.

O próximo ano será desafiador. A volatilidade do mercado e as mudanças nas condições econômicas são fatores que são monitorados de perto pela MS. Além disso, de Brito alerta que “a empresa está comprometida com a promoção de melhorias estruturais, através da inauguração de uma nova sede administrativa em Itajaí, bem como aprimorar ainda mais nossos processos internos, impulsionar a cultura de inovação, atrair e reter os melhores talentos do setor e estar ainda mais próximos dos nossos parceiros estratégicos. Mantemos uma visão otimista e acreditamos firmemente em nosso potencial de crescimento em 2024, com uma projeção de aumentarmos em 25% o nosso VGV, em relação ao ano de 2023”.

Como grandes tendências e apostas, a MS Empreendimentos enxerga que a experiência do cliente, a inovação tecnológica e digitalização, moradias compactas com áreas comuns completas, sustentabilidade e responsabilidade social são as principais.

Quanto ao ambiente macroeconômico, a executiva aponta que “o mais importante é a capacidade das empresas de se anteciparem e se adequarem a essas mudanças sistêmicas, bem como a resiliência em se adaptar às constantes mudanças de cenários econômicos. Aquelas que conseguem manter uma postura ágil e estratégica podem transformar desafios em oportunidades, aproveitando ao máximo o novo cenário econômico e regulatório”.

Prestes amplia mercado no Paraná e consolida atuação em Curitiba

Para o Executivo de Desenvolvimento Imobiliário da Prestes, Bruno Hohmann Ribeiro, o ano foi surpreendentemente bom. “Iniciamos 2023 com incertezas relacionadas ao ambiente de negócios, especialmente após a mudança de Governo e da equipe econômica. Mas, implementamos o plano de lançamentos para o ano de 2023 consolidando nossa penetração em praças importantes no estado do Paraná, como Curitiba, Londrina e Ponta Grossa, e explorando novos segmentos imobiliários orientados para um público de média renda”.

A empresa manteve neste ano o volume de unidades lançadas em relação ao ano anterior. Mas, Homann ressaltou que “a Prestes elevou o ticket médio das unidades dos lançamentos, o que resultou em um incremento de aproximadamente 20% no VGV – Valor Geral de Vendas quando comparado com 2022. Esse crescimento planejado está totalmente ligado à concentração de lançamentos em cidades com preços de vendas maiores, como Curitiba, e também em razão do lançamento de empreendimentos orientados para um público de maior renda. É preciso destacar que mesmo os lançamentos orientados para o público MCMV tiveram incremento de preços, permitidos através do aumento do affordability dos clientes enquadrados no novo PMCMV e dos subsídios estaduais oferecidos através do Programa Casa Fácil Paraná”.

A Prestes consolidou sua operação em Curitiba. O executivo comentou que “devemos promover a entrega do primeiro residencial lançado na cidade – o Eleva Arvoredo-, daremos sequência nas obras de empreendimentos já lançados em Curitiba e região metropolitana – como o Eleva Hauer e Vittace Alameda -, e lançamos o Vittace Bosque – um belíssimo empreendimento orientado para o segmento econômico localizado no bairro do Capão Raso. Esse empreendimento contém 448 apartamentos de 2 e 3 quartos, com VGV total de aproximadamente 135 milhões de reais”.

Dois outros lançamentos de sucesso orientados para o público de renda média tiveram destaque. Um em Londrina o Home433, empreendimento com 168 apartamentos de 2 quartos e 3 quartos com suíte, com tickets médios comercializados para clientes com R$12mil a R$20 mil de renda mensal e em Curitiba o Liv.in, que possui 128 apartamentos também de 2 quartos e 3 quartos com suíte, com tickets a partir de R$550 mil. Para promoção desses dois lançamentos, Hoffman comentou que “a empresa vem se preparando há pelo menos 2 anos. Nesse período, além de todo o trabalho de desenvolvimento de produto e projeto, pensados para um público muito mais exigente, a companhia investiu em um novo branding e inaugurou dois belíssimos showrooms – um em Londrina e outro em Curitiba – que além de proporcionar uma maravilhosa experiência para o cliente, acomoda também os times operacionais locais da empresa”.

Em 2024 a Prestes pretende crescer 50% no número de unidades lançadas em relação a 2023, mantendo o mesmo VGV já lançado em 2023. Já do ponto de vista comercial, espera crescer 45% no número de unidades comercializadas, com aumento relevante também do valor total comercializado – crescimento de 66% em relação a 2023. Para o executivo, “esse fenômeno se dará, substancialmente, em razão do perfil de lançamentos realizados em 2022 e comercializados ao longo de 2023. Cabe ressaltar que em 2024 ultrapassaremos a marca de mais de 10 mil unidades entregues”. A PRESTES é uma companhia que possui uma plataforma habitacional capaz de atender com excelência os públicos econômicos e de média renda. Esse posicionamento permite que a empresa se adapte a diferentes ambientes econômicos em momentos diferentes.

No quesito funding a empresa continuará adotando em seus empreendimentos o modelo de crédito associativo. Do ponto de vista estrutural e de crédito, acreditamos que esse modelo seja o mais seguro para todos os stakeholders. Mesmo assim, a empresa está atenta a outros modelos de funding para suas operações. Hoffman comenta que “já possuímos algum trackrecord com a captação de equity e na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para suportar, de forma complementar, as exposições até o ingresso do agente financeiro em nossas obras. Acreditamos que em 2024, o mercado de capitais pode ressurgir com novos IPO’s e Follow on’s, contudo acreditamos que essas operações deverão se concentrar em empresas de maior porte”.

A pauta ESG ganhou força na empresa, com destaque para: fortalecimento do Instituto Vida (braço da Prestes no terceiro setor), comitês multidisciplinares de aprimoramento da governança e projetos de geração de bem estar dos colaboradores, impressão de materiais de divulgação em papel semente e seleção de fornecedores de blocos e materiais cerâmicos que estejam, comprometidos com a pauta de redução de queima de carbono na sua produção.

Hoffman está confiante que “teremos 2 ou 3 anos em que a produção imobiliária orientada para o segmento econômico deverá voltar a ganhar protagonismo no setor da construção residencial. As medidas já implementadas de ajustes do PMCMV, mais os subsídios estaduais que estão sendo divulgados (Goiás, por exemplo, se prepara para complementar com 45k as entradas de clientes aderentes ao programa estadual), mais as ações já anunciadas, mas que ainda carecem de regulamentação (RET 1%) e implementação (utilização do FGTS Futuro) devem criar um ambiente de negócios ainda mais favorável a esse segmento no curto prazo. Estamos acompanhando sempre com muita atenção as esporádicas notícias / proposições de ajuste na gestão do FGTS – as mais recentes relacionadas à remuneração dos cotistas, o que pode gerar algum impacto nesse cenário. Mas, olhamos com atenção também as intenções do atual governo quanto a descontinuidade no projeto de lei que prevê a desoneração da folha de pagamentos para o setor da construção civil. Essa é uma medida que se traduzirá em aumentos de custos, mas que por outro lado pode impulsionar as empresas a buscarem iniciativas e métodos construtivos mais racionais e industrializados, que tenham menor dependência de mão de obra”.